相続登記の義務化とは？期限・過料と、間に合わないときの手続き

何が義務になったのか

法務省は、相続登記の申請義務について次のように説明しています。

相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

ここで起算点を読み違えないでください。「亡くなった日から3年」ではありません。 ①相続が始まったことを知り、②その不動産の所有権を自分が取得したと知った——この両方がそろった日からの3年です。 疎遠だった親族の相続で、あとから通知が来て初めて知ったというような場合、起算点はその時点になります。

正当な理由なくこの申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象とされています。

期限は3種類ある

ひとくちに「3年以内」といっても、どの3年なのかは場面によって変わります。混同しやすいので表にまとめます。

3番目は見落とされがちです。遺産分割の話し合いがまとまったこと自体が、新しい3年の起点になります。 相続発生から何年も経ってから分割協議が整った場合でも、そこから改めて3年の期限が動き出す形です。

2024年3月以前の相続も対象——期限は2027年3月31日

この制度でもっとも注意が要るのは、過去の相続にも遡って適用されるという点です。法務省は次のように述べています。

この相続登記の申請義務化の施行日は令和6年4月1日ですが、施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていない場合には、相続登記の申請義務化の対象となり、令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）に相続登記をしていただく必要があります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

つまり10年前、20年前に相続した家であっても、名義が故人のままなら対象ということです。 「昔のことだから関係ない」とはなりません。祖父母の代の名義のまま放置されている実家がある場合も、現在の相続人が同じ期限に向き合うことになります。

2027年3月31日という日付は、後述する登録免許税の免税措置の期限とも重なっています。手をつけるなら早いほうが金銭的にも有利です。

間に合わないときの「相続人申告登記」

相続人が多い、連絡がつかない親族がいる、話し合いがまとまらない——期限内に相続登記まで到達できないことは現実に起こります。 そのために設けられたのが相続人申告登記です。

法務省のQ&Aによれば、必要書類を添えて、①登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したことと②自らがその相続人であることを、 期限内に、不動産を管轄する登記所の登記官へ申し出る方式です。

ここが肝心です。法務省のQ&Aは「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできない」と明記しています。 相続人申告登記は時間を稼ぐための仕組みであって、最終的な名義変更の代わりにはなりません。 申し出たあとで遺産分割がまとまったら、そこから3年以内に改めて相続登記が必要です。

もうひとつ、見落としやすい点があります。相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされます。 誰かひとりが申し出れば兄弟姉妹全員がカバーされる、という仕組みではありません。相続人全員が履行したことにするには、全員がそれぞれ申し出る必要があります（連名の申出書でまとめることは可能です）。

また法務省のQ&Aは、相続人申告登記は不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要だと述べています。 それでも、遺産分割の見通しが立たないまま期限だけが迫っている状況では、まず単独で申し出て義務の履行を確保できる意味は小さくありません。 手続きの詳細は管轄の法務局か司法書士に確認してください。

過料10万円に至るまでの流れと「正当な理由」

期限を過ぎたら自動的に10万円を取られる、という制度ではありません。法務省のQ&Aが示す流れは次のとおりです。

そして「正当な理由」があれば過料の対象になりません。法務省のQ&Aは、正当な理由があると考えられる例として次を挙げています。

• 相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力の被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

この5つは例示であって、限定列挙ではありません。Q&Aは「これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、『正当な理由』があると認められます」としています。

そして重要なのが、催告を受けた段階でまだ止められるという点です。Q&Aは、催告を受けた相続人から説明を受け、登記官が「正当な理由」があると認めた場合には、裁判所への通知は行わないとしています。 つまり催告書が届いても、そこで事情を説明すれば過料の裁判に進まない余地があります。届いた書面を放置しないことが実務上いちばん大切です。

なお登記官が催告を行うのは、相続人が別の不動産について遺言や遺産分割協議書に基づく登記を申請した際、その書面にまだ登記されていない不動産の記載があった——といった端緒から義務違反を職務上知ったときに限るとされています。とはいえ、これは「見つからなければよい」という話ではありません。次に述べるとおり、登記をしないままでは売却も担保設定もできないためです。

登記にかかる税金と、2027年3月までの免税措置

相続登記には登録免許税がかかります。国税庁によれば、相続による所有権の移転の登記の税率は、土地・建物とも不動産の価額の1,000分の4（0.4％）です。

ここでいう「不動産の価額」は売買価格ではありません。国税庁は「市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格」としています（登録された価格がない場合は登記官が認定した価額）。 固定資産税の納税通知書に記載されている評価額が目安になります。

出典：国税庁「登録免許税の税額表」／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

どちらの免税措置も対象は土地だけで、建物は含まれません。②の100万円以下という基準も土地について判断します。 山林や農地、私道の持分など、価額の小さい土地が相続財産に含まれているケースでは効いてきます。 免税を受けるには申請書に根拠条項を記載する必要があるため、書き漏らすと適用されません。ここは司法書士に依頼する場合でも確認しておきたい点です。

なお、司法書士に手続きを依頼する場合の報酬は公定価格がなく事務所ごとに異なります。当編集部として金額の目安は示しません。複数の事務所に確認してください。

遺品整理からの進め方

実務の順番としては、次のように整理できます。

• 1. 相続するかどうかを決める——負債のほうが大きいなら相続放棄という選択肢があります。放棄には家庭裁判所への申述期限があり、財産の処分は放棄できなくなる原因になり得ます。判断が固まる前に売却や大量処分へ進まないでください。
• 2. 家の中を片づける——遺品整理を進めます。遺言書・権利証・固定資産税の納税通知書は捨てずに確保しておきます。登記の手続きで手がかりになります。
• 3. 名義を変える——このページの相続登記です。期限は前掲のとおりです。
• 4. 家をどうするか決める——住む・貸す・売る・持ち続ける。空き家として管理するのか、実家じまいに進むのか。孤独死があった家の場合は告知義務のルールも関わります。

売却を考えている場合でも、登記は避けて通れません。法務省のQ&Aは、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりするような場合には相続登記をする必要があると明記しています。 「売るときに一緒にやればいい」と考えていると、義務の期限のほうが先に来ることがあります。

名義の手続きに進む前に、まず家の中を片づける必要があるという段階なら、遺品整理の見積もりから始めるのが現実的です。相続人が複数いる場合、費用の負担割合を決めるうえでも金額がはっきりしているほうが話が進みます。

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よくある質問

Q. 期限の「3年」はいつから数えるのですか？

A. 亡くなった日からではありません。法務省は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」としています。相続が始まったことを知り、なおかつその不動産を自分が取得したと知った、両方がそろった日が起算点です。2024年3月31日以前に発生した相続で未登記の場合は、2027年（令和9年）3月31日までが期限になります（不動産を相続で取得したと知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）。

Q. 何十年も前から祖父名義のままの土地があります。これも対象ですか？

A. 対象です。法務省は、施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていなければ義務化の対象になると明記しています。期限は2027年（令和9年）3月31日までです。世代をまたいで登記されていない場合は相続人の数が増えて手続きが複雑になりやすいため、早めに管轄の法務局か司法書士へ相談してください。

Q. 期限を過ぎたら必ず10万円を払うことになりますか？

A. 自動的に科されるわけではありません。法務省のQ&Aによれば、まず登記官が催告書を送付し、それでも期限内に登記されない場合に登記官が裁判所へ通知し、裁判所が要件を判断して過料の裁判を行う流れです。金額は10万円以下とされています。また、相続人が極めて多数で戸籍収集等に時間を要する場合、遺産の範囲等が争われて帰属主体が明らかにならない場合、義務を負う者自身が重病の場合、DV被害等で避難を余儀なくされている場合、経済的困窮で費用を負担できない場合などが「正当な理由」の例として挙げられています。これらは例示であり限定列挙ではありません。さらにQ&Aは、催告を受けた相続人から説明を受けて登記官が「正当な理由」があると認めた場合には裁判所への通知を行わないとしています。催告書が届いた時点で放置しないことが大切です。

Q. 遺産分割がまとまりません。どうすればよいですか？

A. 相続人申告登記という簡易な方法があります。登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したことと、自らがその相続人であることを、必要書類を添えて期限内に登記官へ申し出る方式で、相続人が単独で行えます（連名も可能）。ただしこれで履行できるのは基本の申請義務のみです。法務省のQ&Aは、遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできないと明記しています。分割がまとまったら、そこから3年以内に改めて相続登記が必要です。また、義務を履行したとみなされるのは申出をした相続人の分だけで、相続人全員が履行したことにするには全員がそれぞれ申し出る必要があります。権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権の設定には別途相続登記が必要です。

Q. 相続放棄をした場合も登記が必要ですか？

A. 申請義務は「その不動産の所有権を取得したことを知った日」から生じるものとされています。相続放棄が家庭裁判所に受理されているかどうかで前提が変わるため、当編集部で個別の判断はできません。放棄を検討している段階なら、まず家庭裁判所への申述期限を確認し、財産の処分にあたる行為を避けたうえで、管轄の法務局か司法書士・弁護士へご相談ください。

Q. 登記にかかる税金はいくらですか？

A. 登録免許税は、相続による所有権の移転の登記の場合、土地・建物とも不動産の価額の1,000分の4（0.4％）です。ここでいう不動産の価額は売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格とされています。あわせて、価額100万円以下の土地の相続による所有権移転登記等を非課税とする免税措置と、土地を相続した方が登記を受ける前に死亡した場合の免税措置があり、いずれも2027年（令和9年）3月31日までが期限です。どちらの免税措置も対象は土地のみで、建物は含まれません。免税を受けるには申請書に根拠条項の記載が必要です。司法書士へ依頼する場合の報酬は公定価格がなく事務所ごとに異なります。